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宜蘭買房買地 正神農路13間收租套房店住
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：3680 萬
- 參考單價：41.59 萬/坪
- 地址：
宜蘭縣
宜蘭市
神農路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 13房(室) 14衛
- 總坪數：88.49 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：76.44 坪
- 附屬建物面積：12.05 坪
- 土地面積：27.84 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 4樓
- 屋齡：36 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
宜蘭神農路學區收租棟分析報告
以下針對編號 1376446 之宜蘭市神農路透天套房店住物件，以買房者視角進行深度分析。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容分析 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地段與客群穩定：位於宜大生活圈精華區，鄰近多所高中職與大學，學生與上班族為主要租戶，承租需求剛性強。 現金流設計成熟：一樓店面搭配二至四樓套房，總共 13 間房，屬於高坪效配置，具備即開的收租模式，無需長期尋找租戶。 產權完整：為整棟透天厝型態，持有單一產權管理，較易於統一規劃與維護。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡較高：屋齡達 35 年，屬於老舊物件，未來可能面臨管線老化、外牆修繕或設備汰換等潛在成本。 缺少車位：資料顯示總坪數不包含車位，對於有機車或汽車需求的租戶而言，可能會是減分項，進而影響租金溢價空間。 房況密度高：88.49 坪內規劃 13 間套房，單間坪面較小，居住隱私與隔音效果需實際考察，可能導致高階客群承租意願降低。 |
| 機會 (Opportunities) | 區域發展潛力：宜大學區周邊持續有商業活動與人口移入，隨著生活機能優化，長期資產價值具持有潜力。 租金調整空間：若透過適當裝潢更新或優化管理服務（如網路、洗衣設備），有望提升單間租金，增加投資報酬率。 通貨膨脹避險：實體不動產作為抗通膨工具，在利率波動時期可鎖定固定資產。 |
| 威脅 (Threats) | 銀行貸款限制：35 年屋齡可能導致銀行對貸款年限、成數有嚴格審查，甚至要求借款人年齡 + 屋齡之合計符合條件，增加財務負擔。 租戶流動風險：若高等教育政策變動（如少子化影響）或校園周邊新宅供應增加，可能造成空置率上升。 折舊成本隱憂：隨著屋齡增長，大修基金或整修費用將逐年增加，可能侵蝕實際淨租金收入。 |
2. 物件評論
購買建議：適合具備長期持有心態與現金流需求的投資客
此物件位於宜蘭市核心學區地段，具備非常明確的「租得出去」優勢，對於希望透過房地產獲取穩定被動收入的買方而言，是一張不錯的入場券。然而，35 年的屋齡是必須嚴肅考量的關鍵變數。建議在決定購買前，務必確認銀行對該案貸的核貸成數與年限，並預留一筆老舊房屋檢修基金。若您的資金足以處理貸款後的水電管線翻新需求，且看重學區長期的租金支撐力，此物件值得列入優先清單；反之，若您偏好新穎屋況或短期資本利得，則需謹慎評估。
問與答
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